二手房定金能退吗？
房屋漏水谁负责维修？
阁楼违建影响交易吗？
买方如何维权？
定金退还的法律依据是什么？
上海二手房付了首付，发现漏水还有阁楼违建，还能退吗？
浦东房产律师 上海二手房买卖纠纷律师 房产分割律师 邹连香律师
在上海，带阁楼的顶楼二手房一直很受欢迎，多出的使用面积，也是很多买家愿意加价购买的重要原因。但现实踩坑的人不在少数：看房时被阁楼的空间吸引，忽略核实搭建是否合法；签完买卖合同、交完首付款，准备过户交接，才看到吊顶渗水滴水，进一步去核实才知道，这套阁楼根本没有规划审批手续，属于后期私自搭建的违章建筑。
遇到这种情况，卖家通常会主动表态：漏水我来修。但对于阁楼违建这件事，大多选择回避，不提拆除责任，也不说明后续过户风险。
很多购房者这时就会产生疑问：房子有漏水还有违建，我不想买了，能不能直接解除合同，把已经付出去的首付拿回来？
从司法实践来看，漏水、阁楼违建是两类完全不同的问题，法院一般会分开评判。就算两个问题同时出现，也不等于买家可以直接发一份解除通知就退房。这种情况下，如果买家不了解法律规定及司法裁判的口径，就直接单方贸然操作通知解除合同，反而有可能买家自己变成违约方。
一、若房屋仅出现一般的漏水情形，一般达不到解除二手房买卖合同的根本条件。
根据《民法典》第五百六十三条可知规定，一方行使法定解除合同的核心，是对方违约导致合同目的无法实现。二手房属于存量旧房，法院一般会客观看待房屋老化带来的各类小毛病，不是只要出现渗水漏水情况，法院就会支持退房。
案例【上海一中院 (2021) 沪 01 民终 10328 号】：在该案例中，购房者在支付定金后发现房屋存在漏水，起诉要求解除合同、双倍返还定金，最终其诉讼请求被法院驳回。二审法院的裁判理由认为：首先，上诉人（购房者）系在实地查看房屋后再与被上诉人（卖房者）签订房屋买卖合同，若如系争房屋存在严重漏水、屋顶严重开裂等情形，上诉人看房时势必会加以关注，且并无证据证明被上诉人存在隐瞒房屋漏水的情形；其次，即使系争房屋存在漏水情形，从现有证据来看亦非如上诉人所述属于重大质量问题，且被上诉人作为房屋出售人本身就负有质量瑕疵担保的责任，故上诉人坚持要求在网签的买卖合同加上“甲方保证房屋无任何质量问题，若有质量问题，乙方有权利解除合同并追究甲方违约责任”加重出售方责任的条款，被上诉人拒绝亦符合常理。因此，一审法院认为双方最终未能缔约应归责于上诉人，并无不当，本院予以认同。由于上诉人并不具有合同解除权，故上诉人要求确认双方买卖关系于2020年6月1日解除以及被上诉人向上诉人双倍赔偿定金的请求，本院不予支持。
从该法院裁判观点可以总结为，购房者看房时本就负有审慎查验义务，在没有充分证据证明卖家签约前存在故意隐瞒，购房者一般是不能单凭漏水就要求解除交易。
上海高院早年发布的二手房审理解答中明确：出卖人故意隐瞒房屋质量瑕疵，需要承担赔偿责任；如果卖家已经告知，或是购房者看房时理应发现的瑕疵，卖家不用承担责任。只有漏水情况严重，持续渗漏，实实在在影响到正常居住使用，才存在解除合同的机会。但司法实务中，关于房屋是否“严重影响居住”，不能只靠照片、聊天记录来佐证，大多情况下可能需要司法鉴定、现场勘查报告才能把这个事实固定下来。
二、阁楼有违建，是否必然导致合同无效？
卖房者私自搭建的阁楼，一般会存在两大现实风险：
第一，搭建部分没有规划许可，不能办理产权。根据《上海市不动产登记若干规定》，房屋附有违法建筑，不动产登记机构可以不予办理转移登记。哪怕买卖合同写了 “按现状交付”，也绕不开行政层面的过户限制。
第二，违建随时可能被城管部门责令拆除。一旦过户完成，后续被要求拆除的风险、拆除产生的损失，都会落到购房者头上，这不是买卖双方签合同就可以规避的。
但私自搭建，并不意味着必然会导致买卖合同的无效，来看下最高人民法院公报的案例，该案例给出了明确的结论：
2012年最高人民法院公报的案例【丁某某与石某某房屋买卖合同纠纷案】裁判观点认为：房屋行政主管部门对未经审批而改建、重建的房屋，可因现实状况与不动产登记簿记载的权利状况不一致，将其认定为附有违法建筑并结构相连的房屋并限制交易。如何认定这类房屋买卖合同的效力，实践中存在分歧。善意买受人根据不动产登记的公示公信原则，确信登记的权利状态与现实状态相一致，此信赖利益应予保护;根据区分原则，房屋因附有违法建筑而无法过户属合同履行范畴，不应影响合同效力。因此，这类合同如不具备《中华人民共和国合同法》第五十二条的无效情形，应当认定有效。出卖人负有将房屋恢复至原登记的权利状态并消除行政限制的义务。在买受人同意按现状交付并自愿承担恢复原状义务的情况下，出卖人应按诚实信用原则将房屋交付买受人，并于买受人将房屋恢复原状、消除行政限制后协助完成过户手续。
三、即使房屋漏水和 阁楼违建同时存在，买家也不能跳过催告就单方解除买卖合同
如果房屋同时存在漏水质量问题和阁楼违建履行障碍，两项违约事实叠加，确实更容易被认定卖方违约严重，但即便是这样，购房者也不要轻易跳过催告，直接向卖家发送解除通知书。结合上海公报案例以及上海法院审判口径：就算房屋因为违建被锁住过户，法律一般也会优先给卖家一段合理整改时间，要求卖家既要拆除违建消除过户障碍，也要彻底修好漏水，让房屋达到正常居住标准。
只有催告期满，卖家没有完成整改，造成房子不能过户，或是没办法正常居住，这时行使法定解除合同的权利，才具备充分法律依据。如果买家不做催告，直接单方面通知解除。一旦打官司的时候，卖家把违建拆除、漏水修好，过户障碍消失，法院就会认定是买家擅自解约，买家反而要承担违约金、房屋价差损失等不利后果。
写在最后：
二手房碰到漏水叠加阁楼违建，不是非黑即白，要么硬着头皮收下房子，要么直接撕破脸退房。能不能顺利解除合同，核心看手里证据是否扎实。建议买家先去不动产登记中心查询，确认房屋是否因为违建被设置交易限制；之后向卖家发送正式书面履行催告函，写清楚整改内容和时间期限；再看卖家整改完成情况，决定后续继续交易、协商降价，还是正式解除合同。一份规范的催告文件，搭配完整证据链，远比情绪化的通知更具备实际法律效果。
本文为普法内容，仅供参考，不构成法律意见。