内容摘要：农村宅基地房屋离婚分割一直是离婚财产分割案件的难点之一。结合徐某某（女）与邱某某（男）离婚财产分割再审改判一案【案号(2023)苏02民再3*号，本案例来源于人民法院案例库】，可知实务中经常会出现法院直接按照宅基地建筑物重置价进行折价补偿分割情形，从而忽视宅基地使用权及潜在拆迁利益的分割，并造成离婚当事人财产权益失衡。本文站在离婚家事律师办案视角，梳理该案该案再审法院裁判逻辑，总结律师代理上海农村宅基地房屋分割案中的实操要点。
作为婚姻家事代理律师，经常会遇到当事人咨询上海农村宅基地房屋离婚分割问题。这类房屋不同于商品房，宅基地依附集体经济组织成员身份，不能自由上市交易。以下徐某某（女）诉邱某某（男）离婚财产纠纷案，经历一审、二审、再审改判，对我们律师代理上海同类案件具备很强参考价值。
一、案情简介：一审二审折价补偿，再审推翻原有分割方案
徐某某（女方）与邱某某（男）2001年登记结婚，婚后生育一女，一家人居住在邱某某父母名下的农村宅基地二层自建房。2004年邱某某向其父母支付5万元，将农村宅基地房屋过户登记至男方名下，一家三代共同在此居住。
婚后双方矛盾激化，男方多次对女方实施家庭暴力，公安机关先后出具两份家暴告诫书，法院也作出人身安全保护令。在该案中，女方起诉男方，要求离婚，并请求分割这套宅基地房屋。
一审诉讼过程中法院委托评估，案涉房屋评估价为15.76万元。该评估仅仅是建筑物重置价值，并明确表示不包含宅基地使用权对应的财产价值。在该案中，一审法院认定房屋属于夫妻共同财产，考虑男方存在家暴过错，结合老人、女儿实际居住现状，判决房屋归男方所有，由男方按照该房屋重置评估价的65%向女方支付折价补偿款10.244万元。二审维持该判决结果。
女方遂申请再审，再审法院最终改判：确认双方对案涉房屋各享有50%产权；房屋交由男方实际居住使用；男方按月向女方支付占有使用费1000元。判决同时明确：若后续市场行情发生重大变化，占有使用费明显不合理的，双方可以另行协商或者起诉调整。
二、再审法院裁判要旨：农村宅基地房屋不宜直接套用商品房折价补偿规则进行分割。
1.宅基地房屋有特殊价值构成，简单重置价补偿容易实质不公
《中华人民共和国民法典》第三百零四条、第一千零八十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第七十六条规定可知，普通商品房共有房屋可以采取实物分割、折价补偿、拍卖变卖的方式分割。但这套离婚房产分割处理模式的前提，是房屋具备公开流通市场，可以完整核算全部财产价值的属性特征。但农村宅基地房屋有其特殊性：宅基地使用权属于村集体成员专属权益，房屋不能对外自由交易。评估机构只能测算房屋建筑本身的重置折旧价格，评估报告无法直接体现宅基地土地使用权价值，更无法覆盖未来潜在拆迁安置利益。如果离婚时直接按照重置价做折价补偿，则拿到宅基地房屋的一方将完整享有宅基地权益以及未来拆迁收益；另一方只能拿到建筑物部分补偿，将导致离婚双方在对农村宅基地房屋财产权益分割上出现严重失衡情形。本案一、二审的问题，就是机械照搬商品房分割思路，忽略宅基地房屋的特殊属性。
2.“按份共有+占有使用费”，是现实可行的替代处理路径
当农村宅基地房屋无法进行实物拆分，且离婚后双方冲突激烈不适合共同居住时，法院可以确认夫妻双方的产权份额，判决按份共有。同时判决房屋交由其中一方实际居住使用，实际使用方向另一方支付占有使用费。使用费标准综合参考当地同类型房屋租金及当事人经济条件确定。以“按份共有+占有使用费”的分割模式，可以很好地解决农村宅基地房屋离婚分割时男女利益严重失衡的情形，提供了一种现实可行的替代处理路径，保护了弱势一方的合法财产利益。
3.判决预留情势变更调整空间
宅基地房屋价值、拆迁预期、当事人经济条件都会随时间改变。因此占有使用费不能设定为永久固定标准，允许当事人后续发生重大变化时，起诉申请调整金额，兼顾判决的稳定性与实质公平。本案结合房屋来源、男方家暴过错，同时兼顾家中老人、未成年女儿居住需求，再审确定双方各占50%产权，男方按月向女方支付占有宅基地房的使用费。
三、律师实务评析：办理上海宅基地房屋离婚案件的办案要点
1. 代理离婚宅基地房屋分割案件，一定要盯紧评估报告的评估口径
房屋价格评估报告，是办理此类案件最关键的细节。很多当事人拿到评估报告只看金额，不清楚评估仅计算了宅基地房屋本身的重置成本。作为代理律师，收到评估报告，第一时间要审查评估范围，确认评估是否排除宅基地土地使用权权益。如果评估只计算建筑物重置价格，应当向法庭提交书面意见，说明该评估结果不能反映宅基地房屋完整财产价值，直接以此折价补偿会造成离婚双方利益失衡，请求法庭不直接采用该评估结论作为折价依据。
2. 区分两种分割方案的利弊，向当事人释明风险
第一种方案，折价补偿：一方拿房，另一方拿一次性补偿。好处是一次性了结纠纷；弊端在于，一旦评估只算重置价，非拿房一方彻底放弃宅基地对应的潜在拆迁利益，补偿金额往往偏低。
第二种方案，按份共有 + 占有使用费：双方都保留房屋产权份额，未来房屋拆迁，均有权分割拆迁利益；现实风险是占有使用费需要按月履行，存在对方拖欠、后续需申请强制执行的可能。
实务中，要把两套方案的利弊如实向当事人释明，由当事人根据自身的实际情况自主选择诉讼请求，不要替当事人直接作出决定。
3.家暴等过错证据，在宅基地房屋分割中依然具备实际作用
上述案例中男方家暴证据，包括报警记录、家暴告诫书、人身安全保护令，是法院裁判的重要事实基础。即便案件最终采用按份共有模式，过错仍然是法院确定产权份额、酌定占有使用费的考量因素。离婚家事案件当中，遭遇家暴，务必固定全部书面证据，不要只做口头陈述。
4. 诉讼证据准备工作
权属、出资证据：买房、建房、翻建的转账记录、审批材料，确认房屋取得时间，区分夫妻共同财产还是家庭共有财产；
居住现状证据：房屋实际居住人员照片、社区证明，说明是否具备实物分割条件；
过错类证据：报警回执、告诫书、人身安全保护令等；
租金参考证据：当地同类型房屋租金水平参考，为占有使用费的金额主张提供事实依据。
写在最后
农村宅基地上的房子，往往承载着几代人的心血与记忆。法律在分割财产的同时，也要守住家庭的温度与公平。如果你正面临类似困扰，不妨先理清房屋的性质与自己的权益，再寻求专业帮助。本文仅为法律实务分享，不构成个案法律意见；各地宅基地政策、裁判尺度差异较大，具体情况请结合证据与地方政策咨询专业律师。
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邹连香律师，法律硕士，上海君曙律师事务所婚姻家事法律部门副主任，拥有十余年民商事诉讼执业经验，深耕上海劳动争议、婚姻家事纠纷领域，代理数百起疑难复杂仲裁及诉讼案件。擅长加班费纠纷、违法解除劳动合同、离婚财产分割、夫妻共同财产转移认定类案件，熟悉上海本地仲裁与法院裁判口径，重视证据梳理，为当事人制定务实可行的维权方案。法律咨询热线：13918818359。